1. Personal FinanceReal Estate Investing10 Az ingatlan értékének növelésének módjai

Robert Tyson, Eric Tyson

Az ingatlanbefektetések megtérülését alapvetően négy módon kaphatja meg - cash flow, a tőke növekedése a kölcsön visszafizetéséből, az adókedvezmények és az ingatlanértékelés. Az ingatlan nagy szempont, hogy ingatlanokat vásárolhat az Ön pénzügyi és személyes igényei szerint. A különböző tulajdonságok inkább arra irányulnak, hogy elérjék az egyik ilyen típusú megtérülést, mint egy másik. Például egy jelentős jövedelemmel rendelkező befektető az adókedvezményekkel rendelkező ingatlanokra összpontosíthat, és ne aggódjon annyira a cash flow miatt. A nyugdíjazáshoz közeledő befektetők inkább a cash flow-val rendelkező ingatlanokat részesítik előnyben. És minden olyan befektető, aki finanszírozta bérleti vagyon megszerzését, részesül a tőkeépítésből, miközben várja az elismerést.

A sikeres ingatlanbefektetők folyamatosan azt kérdezik maguktól: „Hogyan javíthatom az egyes befektetési kategóriákba eső ingatlanbefektetéseim megtérülését?” Több mint tíz legjobb módja annak, hogyan javíthatja a befektetési megtérülését bérleti ingatlanokkal.

Növelje a bérleti díjakat

Bár a legtöbb bérleti ingatlannak más bevételi forrása van, a legnagyobb forrást szinte mindig a bérleti díjak képezik. Az ingatlanbefektetők bölcsen azzal a megértéssel kezdik, hogy a bérleti díjak növekedése nagyobb cash flow-kat eredményez.

bérleti díjak ingatlanbefektetésekként

A megfelelő bérleti díj meghatározása és az optimális piaci szint fenntartása a bérlők forgalma alapján azonban az egyik leggyakoribb kihívás, amellyel az ingatlantulajdonosok szembesülnek. Sok bérlakástulajdonos vonakodik a bérleti díjakat emelni, mert aggódnak attól, hogy jó bérlőik elhagyhatják őket. Ez érvényes aggodalomra ad okot, de nem akadályozhatja meg abban, hogy a bérleti díjakat piaci szintre állítsa - ez az egyik leggyorsabb és legegyszerűbb módszer a cash flow javításához. Természetesen mindig keressen költséghatékony módszereket az ingatlan fejlesztésére, és győződjön meg arról, hogy bérleti díjai versenyképesek és valós értéket képviselnek-e.

Javasoljuk, hogy a bérleti díjat évente mérsékelten emeljék, ahelyett, hogy két vagy három évet várakoznának, majd egyszerre jelentősen megemelik a bérlőket. A következetes és kiszámítható, de alacsonyabb növekedési stratégia eredményeként a bérlők valószínűleg kevésbé költöznek; megértik, hogy a működés költségei évről évre kissé emelkednek. A legtöbb kereskedelmi lízing éves bérleti díj kiigazításokat tartalmaz, amelyek a fogyasztói árindexhez vagy a meghatározott bérleti díj emelkedéshez kapcsolódnak. Használja ezt a hatékony stratégiát minden típusú bérleti ingatlanhoz.

Ha a bérleti díjak már piaci szinten vannak, érdemes frissíteni az ingatlant a magasabb bérleti díjak igazolása érdekében. A kombinált mikrohullámú / kipufogó szellőzőegység hozzáadása a tűzhely fölé, gránit munkalapok, tükrözött szekrényajtók, fenntartott parkoló, tároló szekrények, vagy egy fedélzet vagy napellenző javíthatja a jobb bérleti díjat. Használja a piaci elemzést vagy a versenyképes ingatlanok bérleti felmérését, különösen azoknak, amelyek bérleti díjakat szeretne elérni, hogy megnézze, mit kínálnak és milyen bérleti szinten. Bármely olyan fejlesztés, amely javítja az életminőséget, vagy az ingatlanot a szintjén magasabb árú ingatlanokhoz hasonló szintre hozza, növeli a piaci bérleti díjakat. (A piacelemzésről és a bérleti felmérésekről a Robert bestseller ingatlankezelési csomagja foglalkozik.)

Csökkentse a forgalmat

A legtöbb bérbeadó ingatlan költségeinek meghatározásakor a legfontosabb tényező a forgalom. Mind a lakóépületekben, mind a kereskedelmi ingatlanokban a bérlők forgalma egyszerűen hátrányos. A bérlő szinte biztosan elköltözik a bérbevétel elvesztéséből, ráadásul megnövekszik a megnövekedett költségekkel (marketing, lízingdíjak, bérlői átvilágítás, karbantartás és javítások, és gyakran tőkejavítások), hogy a bérleti egységet vagy lakosztályt elérhetővé tegyék a megmutatáshoz leendő bérlők. Miután a képesített bérlők hosszú távú lízingtípust kötöttek (a beépített bérleti díjak növekedésével), az ingatlan folyamatos fenntartása a legfelső állapotban, valamint a bérlőkkel szembeni reagálás segíthet csökkenteni a bérlők forgalmát, ami közvetlenül javítja a nettó működési jövedelmet és a cash flow-t. Ezzel növekszik az épület értéke, ami a cél, ha újrafinanszíroz, úgy dönt, hogy eladja, vagy az 1031 adóhalasztott cserét használja a beruházás nagyobb jövedelmű ingatlanra történő frissítésére.

A bérleti díjcsökkenés csökkentésének másik hatékony eszköze a bérleti egység vagy a kereskedelmi bérlőkészlet előzetes kiadása. Ha előre bocsáthatja a bérleti díjat egy új bérlőnek, aki csak néhány nappal vagy héttel azután veszi birtokba, hogy a jelenlegi bérlő eltávozik, drasztikusan csökkenti az elveszett bérleti díjat és növeli a cash flow-t. Miután megkapta a bérlő felmondási értesítését, azonnal kérjen engedélyt a belépésre és határozza meg, mit kell tennie ahhoz, hogy az ingatlan készen álljon a következő bérlőre. Emellett kezdje meg új bérlő hirdetését, és vegye igénybe az induló bérlő együttműködését az ingatlan bemutatása érdekében. Az előbérbeadás a nettó jövedelmének növelésének egyik legegyszerűbb módja, de ehhez némi tervezést és szövetkezeti távozó bérlőt kell igénybe vennie, amelyre szükség lenne, ha szorgalmas és lelkiismeretes földtulajdonos volt, és reagált a bérlő igényeire.

Fontolja meg a bérleti lehetőségeket

A bérleti lehetőség egy olyan megállapodás, amely feljogosítja a bérlőt arra, hogy egy bizonyos időtartamra előre meghatározott áron megvásárolja a bérelt ingatlant. Az eladók általában bérleti lehetőségeket használnak lassú ingatlanpiacokon, hogy további érdeklődést keltsenek az ingatlan iránt - még egy potenciális vásárlónak is, aki jelenleg nem fizet előleget, lehetősége van háztulajdonossá válni.

Számos egyéb előnye van annak is, hogy a bérleti ingatlantulajdonos hajlandó bérleti szerződést ajánlani az ingatlan megvásárlásának lehetőségével. Az ingatlant gyakran a jelenlegi piac feletti értéken értékesítheti, és a bérleti opció általában megköveteli az egyszeri opciós díjat, amelyet megtarthat, ha a vevő nem használja ezt az opciót. Ezenkívül a bérlő / vásárló általában magasabb havi bérleti díjat fizet egy lízing lehetőséggel, mivel a fizetés egy részét a végső vételárra alkalmazzák. A magasabb havi kifizetések előnyösek lehetnek az ön számára, ha az ingatlan cash flow-ja jelenleg negatív.

Fejlesszen ki egy piaci rést

Az időskorúak vendéglátóinak bérbeadása mindig is népszerű volt, és a demográfia egyértelműen alátámasztja ezt a dinamikusan növekvő piaci rést. Egyes idősebb ingatlanok speciális gondozást és étkezési szolgáltatásokat igénylőket céloznak meg, és ez sok földtulajdonos számára nehéz. De egyre növekszik a kereslet olyan tevékenységekkel és társadalmi programokkal, amelyek vonzóak az aktív idősek számára, és nem igényelnek speciális készségeket vagy jelentős tőkebefektetéseket.

Robert sikere volt Las Vegasban (minden helyszínen!) Füstmentes apartmanokkal. Egy hosszú, füsttel töltött környezetben végzett munka után az egészségtudatos, nem dohányzó lakosnak nem kell füstölgetnie a bérleti egységébe a szomszédja részéről. Noha az összes új padló- és ablaküveg alapos tisztítása, teljes újrafestése és beszerelése további költségeket von maga után, ezek iránti igény nagy (és így a kihasználtság). Ez a tendencia folytatódik, és több állam még olyan törvényeket hajt végre, amelyek előírják, hogy a földtulajdonosoknak dohányzásmentes lakást kell kínálniuk, tehát Ön is felülmúlhatja a tendenciát. Az alacsonyabb baleseti és tűzbiztosítási díjakra is jogosult lehet.

A Nemzeti Többlakásügyi Tanács (NMHC) tanulmánya szerint a hallgatói lakhatás szintén potenciális lehetőség. Néhány ingatlanbefektető érettnek találja a piacot a bérleti egységek felújításában; a főiskolai hallgatók manapság inkább saját bérleti egységgel rendelkeznek, saját fürdőszobával és nagysebességű internet-kapcsolattal, mint egy hagyományos kollégium. Kihívás lehet a hallgatói bérleti díjak szezonalitásának kezelése, ám ez a piac továbbra is további lehetőségeket kínál. Fontolja meg a minimális 12 havi bérleti díj ajánlatát valamivel alacsonyabb átlagos bérleti díj mellett, hogy áthidalhassa ezeket a szezonális kihívásokat. Jobb ha valamivel alacsonyabb havi bérleti díjat szerez legalább 12 hónapra, mint havonta valamivel többet csak 8–9 hónapra!

Karbantartás és felújítás

Az ön tulajdonát képező fellebbezés vagy első benyomás kritikus jelentőségű az általános siker szempontjából. Távolról és a legegyszerűbb módszer a pénzforgalom és az érték növelésére az, hogy egyszerűen megtisztítják és kezelik a legtöbb ingatlanban található halasztott karbantartást. Az ingatlanok egyik alapvető szabálya az alapvető kereslet és kínálat. Ha az ingatlan valóban kiemelkedik, és sokkal jobbnak látszik, mint a hasonló ingatlanok, akkor magas a kereslet; a bérleti díjakat a legmagasabb piaci bérleti díjak elfoglalják. Erről szól a cash flow.

Az egyszerű, halasztott karbantartás gyógyítása mellett a pénzforgalom (és érték) növelésének másik nagyszerű módja az ingatlan felújítása. A legfontosabb itt az, hogy csak olyan tárgyakra költessen pénzt, amelyek javítják az ingatlant, és gyors visszatérítést biztosítanak. Példa erre a közüzemi szolgáltatások alábecslése, a készülékek korszerűsítése vagy új funkciók hozzáadása, amelyekre a bérlők vágynak.

Lakásbérleti díjak esetén az egységen belüli legjobb befektetés-megtérülést a fürdő és a konyha korszerűsítése jelenti. A városi területeken a nem rezidensek számára a parkoláshoz és az épületbe való belépés korlátozására szolgáló rendszerek hozzáadása szintén pozitív előrelépés lehet, mivel a bűnözés sok bérlő számára aggodalomra ad okot. A kereskedelmi ingatlanok esetében a legjobban megtérül az idősebb belső terek, köztük a felvonók és mellékhelyiségek korszerűsítése, kiváló minőségű anyagokkal és felszerelésekkel.

Bármely típusú ingatlan esztétikájának és vonzerejének növelésének egyik legköltséghatékonyabb módja a parkosítás fejlesztése. Gyakran egyszerűen kicserélheti a csökkenő vagy elhalt ültetvényeket. Ha többet szeretne elérni, kérjen tanácsot a kertészeti karbantartó cégtől, vagy vegye fel a kapcsolatot egy tájépítészekkel. A közösségi kertek manapság is nagyon népszerűek, és emellett büszkeség és közösségi részvétel érzetét is felkeltik. Mivel a víz minden nap drágább lesz, ügyeljen arra, hogy telepítsen egy automatizált, víztakarékos, csepegtető öntözőrendszert, vagy akár újrahasznosított vizet, ha ez a környéken elérhető.

Csökkentse a működési költségeket

A bérleti ingatlan megvásárlása után megtett első lépések a jelenlegi működési költségek felmérése. Nézze meg, van-e még fejlesztési lehetőség, különösen anélkül, hogy negatívan befolyásolná a bérlőit.

Ha megkérdezi a helyi közműszolgáltatókat energiaaudit elvégzésére, megmutathatja, hogyan lehet csökkenteni a költségeket. Az új technológia vonzóvá teszi a LED-es világítás, a napenergia és a hidronikus fűtési rendszerek használatát. A meglévő pazarló világítás LED-ekké történő konvertálása önmagában ténylegesen csökkenti az energiafelhasználást, és segít ellensúlyozni a helyi villamosenergia-szolgáltató folyamatosan megnövekedett díjait.

A földgázfelhasználás nyomon követése szintén figyelmeztethet (ha megmagyarázhatatlan tüskét lát) a lehetséges kisebb szivárgásokra, amelyek drágák (és veszélyesek) lehetnek. Robertnek a közelmúltban volt egy ingatlanja, ahol a havi földgázszámlák szó szerint megkétszereződtek a szezonon kívüli időszakban, és egy egyszerű hívás a gázipari társasághoz, amely költségmentesen nyomon követte és kijavította a szivárgást, megoldotta a problémát. Még hitelt ajánlottak fel a fölösleges felhasználásért, mert annyira örültek, hogy elkerülik a földgázszivárgás esetleges felelősségét!

A víz- és szennyvízcsatorna-szolgáltatások gyorsan növekvő költségei az ország számos területén költséghatékonyá tették az egyes részmérők telepítését az egyes bérlők költségeinek tényleges felhasználásuk alapján történő elosztására és megtérítésére. A tájvédelmi területeken elkülönített vízmérők csak akkor szüntetik meg a szennyvízcsatorna költségeit, ha a helyi vízszolgáltató felajánlja őket. Az ingatlanok megóvásának legjobb módja az ingatlanokon az, ha a bérlőket közvetlenül felelőssé teszik az erőforrások felhasználásáért. Ez lehetővé teszi a bérlők számára, hogy ellenőrizzék saját költségeiket, és pénzt takarítson meg.

Nagyobb lakó- és kereskedelmi ingatlanok esetén kérje meg a jelenlegi vállalkozókat és szolgáltatókat, hogy tegyenek javaslatot vagy ajánlatot. Keressen más hasonló vállalatokat, és végül adja vállalkozását azoknak a vállalkozásoknak, amelyek biztosítottak és a legtöbbet kínálnak dollárodért. Az ingatlan birodalmának növekedésével megtudhatja, ki a legmegfelelőbb szolgáltató, és előfordulhat, hogy a vállalkozók és a szolgáltatók a volumen alapján kínálnak kedvezményeket.

A működési költségek csökkentésének másik nagyszerű módja a fedezettség és a kötvény típusainak, mértékének és mértékének csökkentése nélkül, ha a különböző bérleti tulajdonságait egy biztosítási kötvényen egyesíti. Részletekért vegye fel a kapcsolatot a biztosítási brókerrel.

Vizsgálja meg az ingatlanadó becsléseit

A legtöbb bérleti ingatlan költségeinek áttekintése rámutat arra, hogy az ingatlanadó költsége gyakran az egyik legnagyobb költség az ingatlan birtoklásakor. Az ország sok részén az ingatlanadókat az ingatlan értékéhez kötötték. Ha ez igaz az Ön körzetére és az ingatlanértékek csökkennek, vegye fel a kapcsolatot a helyi értékelővel, és érdeklődjön az újraértékelés megszerzésében. Az alacsonyabb értékelés közvetlen csökkenést eredményez az ingatlanadó-számlán és a pénzforgalom ennek megfelelő növekedését.

Tehetetlennek tűnhet a bürokrácia ellen, de ne feledje, hogy az adóértékelőkről ismert, hogy írási hibákat követtek el, vagy hogy nem veszik figyelembe az összes tényezőt a bérleti ingatlan értékelésekor. Néhány értékelő nem gondosan határozza meg vagyonának megfelelő értékét, hanem arra törekszik, hogy az ingatlant a lehető legmagasabb szinten értékelje, ami nem indítja el az újraértékelési kérelmet. Ha nincsenek korlátozások, akkor akár évente emelhetik a becsült értéket, amíg Ön reagál. Végül is: minél magasabb az ingatlan becsült értéke, annál magasabb lesz a vagyonadója és annál több pénzt kell önkormányzati kiadásokra fordítani. Ne felejtse el, hogy senki sem az Ön érdekeit fogja figyelni, csak te.

Ha úgy érzi, hogy értékelése túl magas, vegye fel a kapcsolatot az értékelővel. Lehet, hogy hajlandó módosítani, ha gondos kutatással és jó prezentációval alátámasztja véleményét. Vagy lehet, hogy hivatalosan tiltakozni kell az ingatlanadó ellen. A tiltakozásokat először az értékelő irodájában vagy a helyi fellebbezési tanácsban hallják meg. Ha a vita folytatódik, a fellebbezést sok államban lehet fellebbezni, és akkor valószínű, hogy meg akarja tartani a szakértőt, hogy bemutatja az ügyét, és támogassa azt a helyi piac releváns adataival.

Refinanszírozza és gyorsabban építheti meg a tőkét

Annak ellenére, hogy kevés ellenőrzést gyakorolhat a kamatlábak felett, és a hitelező kegyelme alatt áll, hacsak nincs fix kamatú kölcsön, ne felejtsük el, hogy az alacsonyabb kamatozású refinanszírozás óriási hatással lehet a cash flow-ra. Természetesen a csak kamat nélküli kölcsön vagy egy 40 éves jelzálogkölcsön csökkentheti az adósságszolgáltatás kifizetését és növeli a cash flow-t, ám ezek a lehetőségek rendkívül kockázatosak és nem tanácsos.

Rövidebb lejáratú hitelre történő refinanszírozással javíthatja a tőke növekedését. Amikor először vásárol bérleti ingatlant, a bérleti jövedelme a jelzálog-kifizetések teljesítéséhez általában nagyon szűk, és 25-ös vagy akár 30-éves amortizációs feltételekkel kell finanszírozást igénybe vennie. De miután az ingatlan több éve a birtokában van, előfordulhat, hogy a cash flow olyan mértékben javult, hogy az ingatlan képes magasabb jelzálogkölcsön-fizetésre. Ekkor mérlegelheti a hosszú lejáratú jelzálog refinanszírozását rövidebb lejáratú jelzálogré, úgy, hogy az egyes fizetéseknél fizetett tőkecsökkentés összege drámaian megnő.

A hasonló eredmények elérésének másik módja az, hogy megszervezzék a kiegészítő tőkeösszegként megjelölt kifizetéseket. Ez a stratégia jelentősen csökkentheti a kölcsön fennmaradó futamideje alatt fizetett kamat teljes összegét, és sokkal közelebb hozhatja a kölcsön kifizetésének időpontját, mivel a kölcsönre fizetett kamat a fennálló tőkeösszeg függvénye. Robert rutinszerűen alkalmazza ezt a stratégiát olyan tulajdonságok refinanszírozásakor, amelyek javították az alapokat - értéknövekedést és megnövekedett cash flow-t -, hogy 20 vagy 30 éves kölcsönről 15 éves hitelre váltson. Ha a kamatlábak estek, akkor a havi kifizetésnek nem is sok a növekedése.

Mielőtt újrafinanszírozna vagy további tőketörlesztést hajtana végre, ellenőrizze, hogy a kölcsön nem rendelkezik-e előtörlesztéssel. A hitelezők számítanak bizonyos befektetési vagy pénzügyi megtérülési rátara, és a hitel korai kifizetése további költségeket eredményez, így a hitel első néhány évében büntetést is tartalmazhatnak. Ezenkívül egyes hitelezők lemond az előre fizetési büntetésektől, ha kezelik az Ön refinanszírozását.

Használja ki az adókedvezményeket

Az ingatlanoktól kapott adókedvezmények befektetőnként eltérőek, de a legtöbb bérleti ingatlantulajdonos az adókedvezményeket úgy látja, hogy fellendítik a megtérülést.

Még a kezdő ingatlanbefektetők is kihasználhatják a nagylelkű adómegtakarításokat, a tőkenyereség kizárásával a fő lakóhelyükre. Ez a kizárás lehetővé teszi az eladók számára, hogy teljes mértékben kiküszöböljék a jövedelemadójukat 500 000 dolláros tőkenyereségükre, ha teljesítik néhány egyszerű követelményt. Azoknak a befektetőknek, akik hajlandók az ingatlanban felújítás alatt élni, a soros otthoni eladási befektetési stratégia párévente felhasználható adómentes nyereség előállítására.

A nagy lakóingatlanok és kereskedelmi ingatlanok befektetői rutinszerűen használnak egyidejű vagy adóhalasztott cserét, amely lehetővé teszi számukra, hogy pénzüket működés közben tartsák, nem pedig adókat fizetnek. Minél több pénzt fektetett az ingatlanba, annál jobb lesz a cash flow és a vagyonfelhalmozás.

Az értékcsökkenés vagy költségmegtérülés lehetővé teszi a tulajdonos számára, hogy készpénzmentes levonást vegyen igénybe, amely csökkenti az ingatlan adóköteles jövedelmét. A föld nem értékcsökkenhető, tehát az értékcsökkenés összegét az épületek értéke határozza meg. Az ingatlan potenciális adómentességének maximalizálásának egyik módja az, hogy agresszív módon osztják el az ingatlan megszerzési költségeinek a lehető legmagasabb (az IRS számára elfogadható) százalékát az épületekre, hogy nagyobb értékcsökkenést vonjanak le.

Az értékcsökkenési levonások nem készpénzes tétel, tehát gyakran adóköteles veszteséget eredményeznek, annak ellenére, hogy az ingatlan tényleges cash flow-ja pozitív. Az értékcsökkenés maximalizálása érdekében kérdezze meg CPA-t vagy adótanácsadóját a költségek szétválasztásáról (különálló és gyakran gyorsított értékcsökkenési ütemtervek meghatározása a különböző épületelemekre). Még ha az adóköteles veszteséget sem azonnal nem tudja felhasználni az egyéb megszerzett jövedelem kiegyenlítésére, felhasználhatja azt években, ha passzív jövedelmével rendelkezik, például egy jövedelmező adóköteles eladás esetén egy másik bérleti befektetési célú ingatlan.

Légy kész arra, hogy továbblépjen

Amikor a legtöbb ember az ingatlanokra gondol, akkor helyesen állapítják meg, hogy a valódi pénzt megbecsüljük. Az idő múlásával az ingatlan beruházásnak bizonyult, amely megtartja és növeli az értékét. Még egy átlagos 5% -os felértékelődési ráta drámai módon növeli a nettó vagyonát az idő múlásával.

Az elismerést azonban erősen befolyásolhatják a külső erők, például a szomszédság állapota és a helyi gazdaság. Éppen ezért az ingatlanbefektetőknek alapos átvilágítást kell végezniük. De még akkor is, ha ingatlanvetést vásárol, nem pihenhet egyszerűen, és hagyhatja, hogy a befektetés elinduljon. Ha a belvárosi körzet lefelé fordul, készen áll arra, hogy eladjon és újra befektessen egy dinamikusabb körzetbe, amely több felfelé mutató potenciált kínál.

A 2000-es évek végi és a 2010-es évek elején bekövetkezett súlyos gazdasági visszaesés során Robert tanácsolta a kissé kevésbé kívánatos területeken stabilizált és pénzforgalmú bérleti ingatlantulajdonosoknak, hogy törekedjenek arra, hogy találjanak készpénzre szoruló és motivált ingatlan-eladókat halasztott karbantartással és / vagy rossz irányítással a házakban. legjobb környékek. Miért? Mivel bár az összes ingatlanérték alacsony volt, ha jól kezelt, pénzforgalmi tulajdonságai vannak egy „B” területen, akkor mégis jó értéket szerezhet, ha elad egy 1031-es halasztott tőzsdét, és frissít egy olyan ingatlanot, amely nem volt megfelelően kezelt vagy karbantartott egy „A” területen. Alapvetően sokkal jobb helyre cserélsz. Ezután alkalmazza bizonyított készségét az állapot és a cash flow javítására. Bár ez mindig nagyszerű stratégia, és gyenge piacokon vagy gazdasági visszaesések esetén kivitelezhető, ez az egyik legjobb módszer a korlátozott tőke hatékony felhasználására, hogy fokozatosan felépítsen egy jól elhelyezkedő ingatlanportfóliót anélkül, hogy meg kellene fizetnie a gyakran magas árat, amelyet Ön már a kezdetektől kezdve egyszerűen csak a legjobb környéken vásárolhat.

Javítani kell az irányítást

A menedzsment az ingatlantulajdonlás egyik aspektusa, amely előnyt kínál a tulajdonosoknak más típusú befektetésekkel szemben. Nem hívhatja fel egy nagyvállalat vezérigazgatóját, és mondhatja meg neki, hogy változtassa meg cégének termékét vagy árait, ám saját bérleti tulajdonságainak jobb irányítása közvetlen hatással lehet és eredményezheti az eredményeket.

A különböző irányítási stratégiák ellenőrzésének és azonnali végrehajtásának képessége elégedettebb bérlőket és hosszabb távú bérleti díjakat eredményezhet. Néhány tulajdonos nagyon hozzáértő tulajdonságokkal rendelkezik, mások inkább hagyják, hogy egy profi profi kezelje a mindennapi kihívásokat, de egy hozzáértő befektető tudja, hogy a befektetés legjobb hozama a felső vezetéssel rendelkező tulajdonosoknak történik.

Robert évtizedek óta ingatlankezelő, minden típusú jövedelemtulajdont kezel. Látta és versenyezte az ország legjobb és legrosszabb menedzsment társaságaival. A „Megkapod, amit fizet” kifejezés azt jelenti, hogy nagyon alacsony áron találsz szolgáltatót, mert az nem túl jó. Ez minden bizonnyal igaz az ingatlankezelő társaságokra, amelyek versenyeznek a lehető legalacsonyabb kezelési díjak nyújtásáért.

A valóság az, hogy az ingatlan megfelelő kezelése a könyvben leírt technikákkal a legjobb pénzügyi eredmények elérése érdekében sok időt és erőfeszítést igényel, és gyakran igényel bérleti ingatlanokat. Az alacsony árajánlatot nyújtó ingatlangazdálkodás egyszerűen csak akkor nyújthatja meg a szükséges szolgáltatásokat, ha ésszerű díjat számítanak fel. Természetesen az ön számára is aggodalomra ad okot, hogy néhány ingatlankezelő kompenzációs megállapodásokkal rendelkezik, amelyek rejtett profitközpontok révén jönnek számukra előnyökhöz, például karbantartási, munkaerő- és anyagi felárakhoz vagy nem nyilvánosságra hozott kapcsolt vállalkozásokhoz. Az alapkezelő társaságoknak, mint az összes vállalkozásnak, fedezniük kell költségeiket és ésszerű profitot kell elérniük, ám véleményünk szerint kizárólag olyan alapkezelő társaságot kell használnia, amely egyértelműen és nyíltan jövedelmet generál a jövedelemszerzés útján, amelyet előzetesen megbeszélnek és teljes körűen közzétesznek. .

Meg kell határoznia, hogy Ön a legjobb ember-e a jövedelemtulajdon kezeléséhez, vagy jobban felvesz egy profi alkalmazottat. A válasz számos tényezőtől függ, de a korai napokban sok ember számára a helyes válasz az önkezelés. És bár a portfóliója kicsi, senki sem lesz képes megfelelni az Ön időbeli elkötelezettségének. Szinte minden ingatlanbefektető számára azonban eljön az a nap, amikor professzionális ingatlankezelővel segítik Önt. A megfelelő ingatlankezelő széles körű és átfogó gyakorlati tapasztalattal rendelkezik számos ingatlan kezelésében, a kulcsfontosságú iparági oktatással és a hitelesítő adatokkal együtt, és képes lesz gyorsan végrehajtani az irányítási gyakorlatokat, valamint a jobb kezeléshez vezető irányelveket és eljárásokat. A megfelelő gazdálkodás valóban jelentős változást okozhat a cash flow-ban.